Забрати іпотечне житло за допомогою рішення суду можливо / не можливо.

Згідно із частиною першою статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов’язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов’язується повернути кредит та сплатити проценти.

За частиною першою статті 1049 ЦК України позичальник зобов’язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Виконання зобов’язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом.

Аналіз статей 36, 37, 38, 39 Закону України «Про іпотеку» та статей 328, 335, 376, 392 ЦК України дає підстави для висновку про те, що законодавцем визначено три способи захисту задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки:

1. судовий – на підставі рішення суду:

а) шляхом проведення прилюдних торгів;

б) застосування процедури продажу згідно ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» (право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві);

2. два позасудових способи захисту:

а) на підставі виконавчого напису нотаріуса;

б) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Аналогічна правова позиція Верховного суду України викладена у постанові від 30 березня 2016 р. у справі № 6-1851цс15 .

Однак існує ще однин «змішаний»: в рамках правової позиції Верховного суду України від 14 вересня 2016 року по справі № 6-1219цс16 .

У вищевказаному рішенні Верховний суд України відступив від своєї правової позиції (суд не вправі визнавати право власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем) однак залишив в силі рішення попередніх інстанцій, якими саме на підставі рішення суду за іпотекодержателем визнано право власності на предмет іпотеки.

Позиція «можливо»

Нещодавно Верховний суд України відступив від двох правових позицій та підтвердив «змішаний» спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, а також її дійсність незалежно від переходу права власності на обтяжене іпотекою нерухоме майно.

Це правові позиції зазначені у постановах суду від 12.10.2016 р. № 6-504цс16 та від 26 жовтня 2016 року у справі № 6-1625цс16 .

Детальніше за посиланням: «Ефективний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки: поза законом» .

ВСУ вказав, хоч у справі, яка переглядається, суд, ухвалюючи судові рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на обтяжене іпотекою майно в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань, неправильно застосував норми статей 36, 37, 38, 39 Закону України «Про іпотеку», однак установивши, що позичальник не виконував грошових зобов’язань за кредитним договором і що договори купівлі-продажу, на підставі яких відповідачі придбали майно у власність, є чинними і саме відповідачі на момент прийняття рішення у справі були власниками майна, що є предметом іпотеки, суд правильно вирішив спір по суті, захистивши порушені права кредитора щодо виконання позичальником грошових зобов’язань, забезпечених іпотекою.

Позиція «не можливо»

Вищевказана позиція підтверджується постановою Верховного Суду України в від 22 березня 2017 року у справі № 6-2967цс16 .

Зокрема суд вказав, що порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульовано статтею 39 Закону України «Про іпотеку», якою передбачено, що в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону. Можливість виникнення права власності за рішенням суду передбачена лише у статтях 335 та 376 ЦК України. В інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема з правочинів (частина перша статті 328 цього Кодексу). Стаття 392 ЦК України, у якій ідеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне в позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, у тому випадку, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює наявне в позивача право власності, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

ВАЖЛИВО: Аналіз положень статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», статей 328, 335, 376, 392 ЦК України дає підстави для висновку про те, що законодавцем визначено три способи захисту задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий (на підставі рішення суду) та два позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотеко держателя).

У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

При цьому договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

ВИСНОВОК: Отже, у справі, яка переглядається Верховним Судом України, суди, ухвалюючи судове рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на обтяжене іпотекою майно в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань, неправильно застосували норми статті 39 Закону України «Про іпотеку».

Таким чином, Верховним судом України, неправомірна судова практика щодо визнання право власності за іпотекодержателем на забезпечене іпотекою майно, направлена в русло вимог діючого законодавства, а боржники (іпотекодателі) захищенні від необґрунтованого свавілля судової системи.

Евгений Морозов, 

Адвокат, магистр права

Джерело: www.blog.liga.net